Главные новости мира

Без аренды офиса не обходится почти ни одна фирма, и квартиранты сталкиваются с обилием неприятностей и вопросов. Подбирая правильный офис, необходимо учесть все нюансы и сделать меры, чтобы условия были оптимальными, помещение комфортным, а операция легальной.

Отечественный большой бизнес динамичен и непредсказуем. И почти перед каждым управляющим когда-то, и встает вопрос потребности аренды офиса. Конечно, снимать помещение нужно в эконом-секторе, в связи с тем что денежных средств у становящейся на ноги компании немного.

И квартиранты на деле неизбежно сталкиваются с обилием неприятностей и вопросов. Аренда офиса в Красногорске — дело важное, сложное, обильное аспектами и элементами. Естественно, чтобы верно снять офис необходимо учесть эти нюансы и сделать соответствующие меры для получения окончательной цели. Верно арендовать офис – это означает:

арендовать офис на наиболее выгодных условиях;
арендовать офис, соответствующий всем установленным критериям и пожеланиям;
быстро;
заключить сделку де-юре правильно по существующему законодательству.

На базовом раунде поиска здания необходимо хорошо определиться, что как раз вам необходимо. Выбор офиса зависит от перспектив компании и отличительных черт ее бизнеса. Потому необходимо изучить предложения офисной недвижимости, сравнить их с своими источниками и решить, что вы будете искать.

Если вы хотите снимать офис сроком не менее 3-х лет, то выгоднее его купить, а не арендовать помещение.

Разумеется, не любая компания имеет возможность позволить себе вкладывать в покупку недвижимости огромную сумму. Потому при таких раскладах эксперты советуют следующий вариант: офис приобретается, а потом под него берется кредит в банке.

Перед тем, как снять офис, надо определиться c главными показателями выбора офисных зданий. В первую очередь, это положение офиса, его площадь, и группа, к которой относится арендуемый офис.

К выбору здания под офис необходимо подходить серьезно и серьезно, с учетом всех перспектив и надобностей арендатора.

До того как выбирать помещение под офис, кропотливо подумайте и примете решение, какие конкретно функции наиболее актуальны для вашего будущего офиса, и лишь в зависимости от данного, выбирайте размещение и формат объекта.

Так как, если для одной компании оптимальным будет представительский бизнес-центр, куда не совестно позвать значительного заказчика, то для прочих компаний, занимающихся какими-нибудь домашними услугами (слесарные мастерские, языковые курсы, стоматологические офисы и т. д.), центр с его инфраструктурой не так важен.

Иногда подобным фирмам даже выгоднее жить в слабых спальных участках, где нет большой конкуренции, а при этом живет необходимое количество возможных клиентов.

Такие фирмы часто предпочитают под офис незначительное помещение в доме, существенно удаленном от обозримой станции метрополитена. А для юных организаций со непрезентабельным расчетом такой вариант вообще возможно окажется исключительно хорошим. Это целиком зависит от перспектив и приоритетов компании.

Соберите по возможности больше информации о предлагаемом офисном помещении, о регионе, в котором оно располагается, о его владельце. Получив данную информацию, вы будете иметь наиболее общую картину о предлагаемом виде платной недвижимости, следовательно, можете смело себя вести с компаньонами по переговорам.

Положение. Оно прямо зависит от числа клиентов компании. Если бизнес сопряжен с огромным количеством гостей, офис должен быть находится в центре, в месте с повышенной проходимостью, на нижнем этаже с отдельным входом. Если нет и офис нужен для внешних потребностей — можно выбрать удаленный регион города, не обострять внимание на проходимых улицах и бизнес-центрах.

Подбирая регион для будущего офиса, необходимо учесть все потери, которые вполне могут быть сопряжены с его месторасположением. К примеру, высчитать, во сколько обойдется компании доставка работников на работу и с работы, если офис находится в недоступном месте.

Выбираем класс. Класс офиса зависит как от надобностей бизнеса, так и от перспектив обладателей. В настоящее время в городе Москва цена аренды офиса класса «А» составляет $600-800 за кв. м, класса «В» — $450-600 за кв. м, класса «С» — $350-450 за кв. м. При этом средняя арендная оплата в городе Москва равняется $500-600 за кв. м с НДС.

Нужно помнить, что впрочем и есть общепризнанная классификация офисов, далеко не все специалисты готовы хорошо размежевать данный сектор рынка по классам в очень специфичных отечественных условиях. Большинство услуг на вторичном офисном рынке — здания в прежних Институт, управленческих и производственных зданиях русской поры.

Потому, назло восточной традиции, класс офиса у нас часто зависит не от значения здания, а от качества ремонта, который сделали арендодатели. В итоге, в одинаковом здании могут предлагаться и кабинеты класса «С», и не менее современные — класса «В», и здания, которые вообще трудно отнести к некому классу.

Если бизнес рассчитан на богатую аудиторию, нужен офис с высококачественным комплектом услуг, таких как автомобильная парковка, комфортный подход, высокоскоростные лифты и т. д. А чем выше класс офиса, тем больше правящая компания такой услуги предлагает. Если уровень клиентов ниже, то переплачивать за аренду не имеет резона.

Площадь офиса должна складываться в зависимости от числа работников, которые будут в нем работать. Данный уровень необходимо просчитать загодя. И учесть, что давка стимулирует эмоциональную интенсивность на рабочих местах. Но также и чрезмерное место бессмысленно.

Без помощи других или через посредника? Необходимо определиться, каким методом будет снят офис — без помощи других или через посредников.

Самостоятельная аренда платной недвижимости сопряжена с определенной ступенью риска и для арендатора офисного здания, и для арендодателя. И более того, съемщикам офисных площадей без помощи других стоит подразумевать, что такая операция отнимет множество времени, которое будет растрачено на осмотр зданий.

При этом от арендатора требуется быть ознакомленным об ситуации на рынке платной недвижимости, и иметь большие знания в сфере законодательства и юриспруденции. Вы сразу столкнетесь с дефектом информации.

Базы данных на разных веб-сайтах в Интернете в большинстве случаев имеют старые или фальшивые сведения. То же самое касается и объявлений в газетах. В итоге на поиск офиса можно растратить не 1 год. Потому большинство организаций все-таки предпочитает направляться к риэлторам.

Работа с агентством недвижимости. Наиболее качественным и компетентным является вариант, когда аренда здания для какой-то компании происходит при помощи прекрасно зарекомендовавшего себя в этой области агентства.

Арендовать офисное помещение через агентство — означает отпустить себя от большого числа неприятностей, прилично сдавить время поиска и осмотров, оптимальных по условиям видов, не тревожиться за юридическую подготовленность сделки.

Эксперты подобных агентств очень много лет занимаются решением вопросов поиска и просмотра видов и, естественно, могут предложить собственным заказчикам наиболее оптимальные, испытанные виды. При этом экономятся деньги, время, и нервы клиента. Аренда офиса через агентство считается закладом аренды недвижимости по важным расценкам, без переплаты и риска быть обманутым.

Чтобы правильно снять офис через агентство, необходимо прежде всего выразить собственные требования, которые предъявляются к арендуемому кабинету, при этом верно поставить предпочтения – это сможет помочь вашему представителю выбирать в том числе наиболее родные вам примирительные виды, что может увеличить выбор площадей и ускорить проведение сделки.

При выборе посредника, в обязательном порядке обратите свое внимание на 2 этапа. Прежде всего, не следует иметь дело с компаниями, оказывающими только так именуемые «информационные услуги». Модель их работы элементарна: за установленную сумму вам могут предложить перечень адресов и телефонов, по которым на поверку никто ничего не сдает.

В ответ на недовольство заказчика работники фирмы разжижают руками и могут предложить купить модернизированный перечень. Такие фокусы распознаются на раунде чтения контракта, который на поверку оказывается не агентским, а справочным.

Во-вторых, не советуется пользоваться услугами организаций, которые лишь сводят арендатора с арендодателем, не аккомпанируя переговоры и не отстаивая интересы заказчика. Солидные агентства-посредники не только лишь подбирают оптимальный вариант, но также и рассматривают правоустанавливающие документы арендодателя и берут на себя рассмотрение условий контракта и регистрацию сделки.

Обычно у арендодателей есть собственные адвокаты и службы работы с съемщиками, они вверяют свой стандартный договор и не обожают придавать перемен. Не надутый де-юре съемщик, ставя свою подпись в такие бумажки, может крайне пожалеть про это в будущем.

Заключение контракта. В обязательном порядке исследуйте рынок платной недвижимости, до того как входить в условные отношения с арендодателями или владельцами объектов необитаемого фонда. Все те скидки, хорошие условия для аренды или покупки, которые вы пожелаете получить, исполнятся, если будете аргументировано и со познанием дела рассуждать, подтверждая правду своего соображения.

Вслушивайтесь к думам и идеям экспертов. Они лучше видят и чувствуют как позитивные, так и негативные факторы, так как за их плечами, обычно, очень долгий опыт работы.

Если вы обнаружили офис без помощи других, то перед решением контракта обратите свое внимание на следующие моменты.

Проверка арендодателя. Основным требованием контракта аренды офиса является четкое распоряжение месторасположения недвижимости (адрес постройки, ситуативный или кадастровый план), его регистрационных данных в ЕГРП (или других данных о правообладателе, доказанных уполномоченными федеральными организациями).

Субъект может иметь самостоятельный учет (кадастровый номер), или считаться частью другого объекта. Будучи деталью целого, он вполне может быть как изображен в кадастровом паспорте, так и нет (прикладывается ситуативный план положения здания, гарантирующий верную привязку к территории).

При помощи этих данных есть вероятность определить обладателя сдаваемого в аренду здания, или объекта, в котором это помещение располагается. В случаях, когда в контракте аренды отсутствуют четкие данные о сдаваемом богатстве, такой договор является не помещенным и, значит, не в состоянии тащить какие-нибудь результаты.

Право сдачи здания в аренду, по публикации 608 ГК РФ, имеет его собственник. Потому, первоначально необходимо проверить, на самом деле ли арендодатель считается владельцем, и имеет ли он право сдать нужное вам помещение в аренду.

Доказательством данного могут стать следующие документы: подтверждение Москомрегистрации (Росреестра) и выдержка из Единственного Федерального списка прав (ЕГРП), и техническая документация БТИ. Нужно помнить, что права на субъект недвижимости могли со времени даты выдачи этих документов пройти другому лицу, потому для долговечности советуем без помощи других спросить выписку из ЕГРП.

Часто владельцы располагают доказательством о льготе собственности старого примера (сделанного до 1998 года).

Они случались уполномоченными федеральными органами, для Города Москва это Департамент имущества Москвы (ДИГМ), раньше называвшийся как Департамент федерального и городского имущества (ДГМИ).

Такие субъекты могут быть еще не внесены в ЕГРП и проверить правоустановку без помощи других едва ли удастся, в связи с тем что при послании за выпиской из архива ДИГМ понадобится доверенность от обладателя прав.

Если помещение сдается в субаренду (другими словами сдается от имени арендатора, раньше оформившего договор аренды с владельцем), необходимо, кроме проверки прав владельца, специально уточнить, разрешается ли это арендатору: как правило эти факторы прописываются в его контракте аренды. Проверить права арендатора, передающего площадь в субаренду, можно также через выписку ЕГРП. Если его договор аренды не зарегистрирован в ЕГРП, то от подобной сделки предпочтительно отказаться.

Если интересы владельца представляет другое лицо, к примеру, правящая компания, дочерняя компания, другие лица, также необходимо удостовериться в правомочности их действий.

Могут появиться обстановки, когда вам будет предложено заключить несколько соглашений, и в том числе с различными лицами, к примеру, договор аренды с владельцем и договор с правящей компанией. Необходимо также подвергнуть экспертизе все документы и доказать правомочия сторон.

Представитель компании-арендодателя должен владеть возможностями для решения сделки, что также может быть опробовано. Если это директор фирмы, он может управлять только 25% собственности компании.

Так или иначе, закладом добропорядочности арендодателя будет подключение в пакет документов подтвержденной копии указа о назначении официального дилера на пост главного директора, а в некоторых случаях также акт собрания акционеров, на котором он был уполномочен заключать такие сделки.

Если представитель работает по доверенности, необходимо пришить к пакету документов и подтвержденную копию доверенности, и подтвержденную копию доказательства прав того официального лица, кто предоставил доверенность.

Слуга показатель. Установите, записывается ли арендная оплата лишь за здания (здания, здания, земельный участок под ними), которые практически были отданы вам (арендатору) во временное использование, или сюда интегрирована оплата за так именуемые «места общего пользования» (холл, грубая площадь и т. п.), особые услуги (охрана, автомобильная стоянка и т. п.).

Эти особые траты очень немаловажны и как правило проходят отдельным пунктом в контракте или выражаются в качестве коэффициента к арендной ставке (так именуемого «коридорного коэффициента»).

Определенные арендодатели не показывают такие траты отдельным пунктом в контракте, вместо данного они завышают настоящую площадь здания на нужный им «коридорный коэффициент». Подписывать такие документы не предпочтительно.

Четкие объемы здания. Необходимо установить соответствие площади оплаченных зданий (зданий, сооружений) в действительности с той, что показана в контракте аренды и в технологической документации БТИ.

Прежде всего, площади могут различаться в случае использовании «коридорного коэффициента» (о нем сантиметров. выше).

Во-вторых, встречаются случаи, когда в итоге перепланировки подлинная площадь понижается. И арендодатель, воспользовавшись несовременными технологическими бумагами, завышает площадь представленных в аренду объектов. Довольно часто такими «ляпами» грешат контракты сроком до одного года.